Налог с продажи квартиры: что нужно знать перед сделкой

Что делать, если вы столкнулись с ситуацией, когда после 5 лет владения недвижимостью ФНС насчитала вам налог после ее продажи, причем значительный?! Да, по закону, если продать недвижимость дороже, чем купил, то возникает налог с полученного дохода – НДФЛ. Но от него освобождаются те, кто владел квартирой дольше 5 лет. Разбираемся в нюансах. Условия освобождения от налога В общем порядке платить НДФЛ не нужно, если собственник владел недвижимостью более 5 лет. Продать жилье без налога после 3 лет владения можно, если недвижимость: • единственная у продавца, • была подарена, • получена по наследству, • приватизирована, • перешла по договору пожизненного содержания с иждивением. От уплаты налога также освобождаются семьи с детьми, но только если совпадут сразу 5 условий: • воспитываются двое детей в возрасте до 18 лет или до 24 лет (при очном обучении), • новое жилье приобретено не позже 30 апреля следующего после продажи недвижимости года (например, продали квартиру в июле 2023 года, а приобрели – 29 апреля 2024 года), • площадь и кадастровая стоимость нового жилья выше, чем проданного (например, продали 46 метров с кадастровой стоимостью 5 млн рублей, а приобрели 78 метров с кадастровой стоимостью 8 млн рублей), • кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн рублей, • на момент продажи членам семьи не принадлежит в совокупности более 50% другого жилья, общая площадь которого больше приобретаемого (семья продает квартиру, площадью 46 метров, при этом у нее в собственности еще есть дом, площадью 100 «квадратов» – значит, условие не соблюдено). Как считать срок? Важный нюанс – что считать началом отсчета срока владения. При покупке недвижимости на первичном рынке можно ошибочно полагать, что это дата в договоре долевого участия (ДДУ). Однако в федеральном законе значится другая формулировка: «Минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором». То есть не имеет значения, когда был заключен ДДУ, на сколько лет ипотека, когда произошло ее погашение, самое важное – это день, в который банк перечислил застройщику всю сумму договора. Например, застройщику за квартиру сумма переводилась тремя траншами: • залог • первоначальный взнос • ипотечные средства банка Последним перечислением стали ипотечные средства – банк перевел их застройщику. Вот это и есть дата начала отсчета срока владения. Если все таки вам насчитали налог с продажи квартиры спустя 5 лет владения имуществом, то вероятно, в налоговой инспекции по каким-то причинам не оказалось нужных документов о зачислении всей суммы при покупке квартиры. Необходимо отксерокопировать платежки и направить в качестве уточнения в инспекцию. !!! Сохраняйте все чеки и платежные поручения после продажи недвижимости, которая изначально была приобретена у застройщика. Если же документы оказались утеряны, то их можно восстановить, направив запрос в банк. Доплата за метраж Когда дом построен, возникают ситуации, что метраж квартиры оказывается больше заявленного изначально. В большинстве случаев застройщик требует от владельца доплату. Получается, что застройщик получает еще один транш оплаты. Пример Банк произвел полную оплату стоимости квартиры в июле 2023 года. Спустя год, в июле 2024 года, застройщик ввел дом в эксплуатацию, и выяснилось, что площадь квартиры на 1 кв. м больше заявленной. В июле 2024 года дольщик доплачивает за метраж – это и будет датой полной оплаты по договору. Возникали ситуации, когда собственники продавали недвижимость в полной уверенности, что минимальный срок владения прошел, однако затем им выставлялся НДФЛ с дохода, полученного от продажи. Этот вопрос разрешился после вступления в силу в 2022 году закона, уточняющего правила определения срока владения при доплате за метраж.  Факт дополнительной оплаты в связи с увеличением площади жилого помещения не учитывается. Особые условия от застройщика В настоящее время рыночные ставки по ипотеке превышают 20-22%, а льготные программы жилищного кредитования доступны не всем. Спрос на ипотеку, а соответственно и покупку недвижимости, снижается. Чтобы привлечь покупателей, застройщики предлагают различные форматы приобретения жилья. Например, траншевая ипотека, когда оплата застройщику производится банком частями (траншами). Наиболее распространена следующая схема: первый транш зачисляется сразу после заключения ДДУ, второй (основной) – после ввода дома в эксплуатацию. Также застройщики предлагают различные варианты рассрочки.  Например, половина суммы сразу при заключении ДДУ, 25% – через год и еще столько же – через два года. При рассмотрении, каких бы то ни было предложений стоит учитывать правило: началом отсчета срока владения недвижимостью считается ее полная оплата.  Если вы, например, купили квартиру в рассрочку на 5 лет, уже в ней давно живете, но еще не внесли последний платеж, значит, отсчет срока еще не начался. При необдуманной продаже может возникнуть НДФЛ.  Источник: Редакция «Мои финансы» Автор: Мария Иваткина